25 sep Huurverhogingen voor commerciële panden onder de loep
Huurverhogingen voor commerciële panden onder de loep
Feiten
Huurders van commerciële panden worden geconfronteerd met aanzienlijke huurprijsverhogingen. Deze stijgingen zijn het gevolg van jaarlijkse huurindexaties op basis van het Consumentenprijsindex (CPI) prijsindexcijfer van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De gemiddelde jaarlijkse indexatie bedroeg de afgelopen jaren slechts 1,66%. In 2021 begonnen de energieprijzen wereldwijd te stijgen, waardoor de prijsstijgingen voor gas en elektriciteit die door het CBS werden gemeten niet meer goed overeenkwamen met wat huishoudens daadwerkelijk op hun energierekeningen terugzagen. Dit resulteerde in onverwacht hoge huurverhogingen die waren gekoppeld aan het CPI, waarvan een deel te wijten was aan de stijgende energiekosten.
Het CBS heeft begin 2022 erkend dat de huidige berekeningsformule niet geschikt is voor de actuele energieprijzen. Als reactie hierop heeft het CBS aangekondigd dat vanaf juni 2023 een nieuwe berekeningsmethode zal worden gebruikt om de effecten van energieprijzen op de indexering beter te weerspiegelen.
Ondanks deze veranderingen blijven veel verhuurders vasthouden aan de oude CPI-index zoals deze eerder door het CBS werd toegepast. Dit roept de vraag op of dit gerechtvaardigd is gezien de sterke stijging van de CPI en de impact ervan op huurverhogingen voor commerciële panden. Dit heeft geleid tot juridische procedures waarbij partijen zich beroepen op juridische gronden zoals “onvoorziene omstandigheden” en “redelijkheid en billijkheid.”
Op 4 mei 2023 deed de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag voor het eerst uitspraak over deze kwestie.
De uitspraak
In deze zaak ging het om de huur van een commerciële ruimte volgens artikel 7:230a BW, waarbij de ROZ-modelhuurovereenkomst met Algemene Bepalingen van toepassing was. Op basis van de CPI zou de huurindexatie 14,5% bedragen. De huurder ging echter niet akkoord met deze indexering, wat leidde tot een kort geding waarin de verhuurder eiste dat de huurder verplicht werd om de huur te betalen op basis van de 14,5% indexering.
De voorzieningenrechter oordeelde dat er geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid volgens artikel 6:258 BW. De aanzienlijke stijging van de inflatie als gevolg van geopolitieke gebeurtenissen, zoals de Russische inval in Oekraïne, vormde volgens de voorzieningenrechter op zichzelf geen grond voor het wijzigen van de indexatieclausule. De huurovereenkomst voorzag namelijk al in dergelijke omstandigheden via artikel 17 van de Algemene Bepalingen, dat regelde hoe de prijsstijging moest worden verwerkt in de huurprijs.
De voorzieningenrechter concludeerde echter wel dat er een situatie kon bestaan waarin de huurder redelijkerwijs niet kon worden gehouden aan de ongewijzigde toepassing van de overeengekomen indexatieclausule. Dit kwam omdat de gewenste huurprijsverhoging van 14,5% door de verhuurder was gebaseerd op een berekeningsmethode die, volgens het CBS zelf, niet langer adequaat was vanwege de impact van gestegen energieprijzen. Het CBS had namelijk al in 2022 aangegeven dat de invloed van deze stijgende energieprijzen op het indexcijfer niet correct was berekend, hetgeen leidde tot aanpassingen in hun methodologie.
Daarom verwees de voorzieningenrechter naar artikel 17.4 van de Algemene Bepalingen. Dit artikel bepaalt dat als het CBS de bekendmaking van het genoemde prijsindexcijfer stopzet of de berekeningsbasis wijzigt, een aangepast of vergelijkbaar indexcijfer moet worden gebruikt. Als er geschillen zijn over dit cijfer, kan de meest belanghebbende partij een bindend advies vragen aan de directeur van het CBS, waarbij de kosten door beide partijen worden gedeeld.
Volgens de voorzieningenrechter moeten de partijen op basis van dit artikel in overleg treden. Als ze het niet eens kunnen worden over het indexcijfer, moeten ze de directeur van het CBS om bindend advies vragen.
Wat betekent dit voor u?
Het is belangrijk te realiseren dat dit een uitspraak is van de voorzieningenrechter, en er is nog geen definitieve uitspraak in een bodemzaak of hoger beroep. Hoewel het waarschijnlijk is dat andere rechters deze lijn zullen volgen, kan dit niet met zekerheid worden gesteld.
Bovendien baseerde de voorzieningenrechter zijn oordeel specifiek op artikel 17.4 van de Algemene Bepalingen bij de ROZ-modelhuurovereenkomst van 2015. De voorzieningenrechter deed geen uitspraak over de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW).
Voor huurders die in 2022 en 2023 te maken kregen met huurprijsverhogingen op basis van de CPI, biedt deze uitspraak enige hoop dat deze verhogingen als onredelijk kunnen worden beschouwd.
Bovendien heeft het CBS aangekondigd dat vanaf juni 2023 de nieuwe rekenmethode wordt toegepast voor gepubliceerde cijfers over de inflatie. Dit biedt duidelijkheid voor huurindexatie in 2022 en daarna, omdat partijen nu weten welke inflatiecijfers ze moeten hanteren.
Het is belangrijk op te merken dat de tot en met mei 2023 gepubliceerde cijfers niet worden herzien op basis van de nieuwe rekenmethode van het CBS. Dit betekent niet automatisch dat de oude inflatiecijfers moeten worden gebruikt, gezien het oordeel van de voorzieningenrechter dat deze cijfers niet realistisch zijn. Het CPI volstaat niet als enige rechtvaardiging, omdat er een redelijke kans bestaat dat de rechter de huurindexatie alsnog zal matigen op basis van redelijkheid en billijkheid.
Samengevat lijkt de kans groot dat verhuurders huurverhogingen van meer dan 10% niet kunnen handhaven. De aangewezen weg is om het geschil voor te leggen aan de directeur van het CBS voor een bindend voordeel. Alternatief is het afwachten van de verdere ontwikkelingen in de rechtspraak, nu de situatie nog in ontwikkeling is.
Vragen over het voorgaande? Neem contact op met Harry Voermans.
